📂 BÖLÜM 1: Ortak Alanlar, Tadilatlar ve Çatışmalar

1. Apartmanda ortak alanlar nerelerdir, kişiye özel kapatılabilir mi?
Temel, ana duvarlar, çatı, merdiven, asansör ve sığınaklar ortak alandır (Madde 4). Hiçbir malik buraları şahsi deposu veya bahçesi gibi kapatamaz (Madde 15).

2. Ortak alanların bakım ve onarım masraflarını kim öder?
Tüm kat malikleri, ortak alanların bakım, onarım ve güçlendirme giderlerine arsa payları oranında katılmak zorundadır (Madde 16).

3. Ortak alanda (örneğin dış cephede) kafama göre değişiklik yapabilir miyim?
Hayır. Kat maliklerinin en az 4/5’inin yazılı rızası olmadan ortak alanlarda inşaat, onarım veya dış cephe boyası değişikliği yapılamaz (Madde 19/2).

4. Binada acil bir hasar varsa ve komşular onay vermiyorsa ne yapılır?
Ortak alan binaya zarar verecek derecede hasarlıysa ve acil onarım gerekiyorsa, rıza aranmaksızın mahkeme izniyle onarım yapılır (Madde 19/3).

5. Kendi dairemin içinde istediğim gibi tadilat yapabilir miyim?
Ana yapıya, kolonlara ve kirişlere zarar vermemek kaydıyla yapabilirsiniz. Ancak diğer dairelere zarar verirseniz bunu karşılamak zorundasınız (Madde 19/Son).

6. Komşumun dairesindeki tesisat patladı ama tamir için evine izin vermiyor, ne yapılabilir?
Ortak veya komşu tesisatın onarımı için dairesine girilmesi zorunluysa, malik izin vermek zorundadır. Oluşan hasar ise karşılanır (Madde 23).

7. Apartmanda gürültü yapan veya huzursuzluk çıkaran komşuya karşı yasal hak nedir?
Kat malikleri ve kiracılar dürüstlük kuralına uymak ve birbirini rahatsız etmemekle (gürültü, koku vb.) kanunen yükümlüdür (Madde 18).

📂 BÖLÜM 2: Aidat, Giderler ve Borç Ödeme Kuralları

8. Kapıcı, kaloriferci ve güvenlik gibi personel giderleri nasıl bölüşülür?
Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, tüm personel giderleri ve avansları malikler arasında eşit olarak bölünür (Madde 20/a).

9. Apartman sigortası, asansör bakımı ve ortak elektrik giderleri nasıl hesaplanır?
Sigorta, bakım, onarım ve genel yönetim giderlerine tüm malikler arsa payı oranında katılır (Madde 20/b).

10. Boş dairenin sahibi veya “ben asansörü/havuzu kullanmıyorum” diyen kişi aidat öder mi?
Evet, ödemek zorundadır. Ortak alandan faydalanmadığını veya dairesinin boş olduğunu iddia eden malik aidattan muaf olamaz (Madde 20/c).

11. Aidatını geciktirene ne kadar faiz veya ceza uygulanır?
Aidatını zamanında ödemeyen malike, geciken her ay için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır (Madde 20/2).

12. Malik aidatı ödemezse kiracıdan bu para istenebilir mi?
Evet. Ödenmeyen aidatlardan kiracı da oturduğu süre boyunca ve ödediği kira bedeli miktarınca malikle birlikte müteselsilen (ortaklaşa) sorumludur (Madde 22/1).

13. Aidat borcunu hiç ödemeyen birinin dairesine el konulabilir mi?
Diğer maliklerin istemiyle, borçlu malikin dairesi üzerine mahkeme yoluyla kanuni ipotek konulabilir ve icra takibiyle satış istenebilir (Madde 22/2).

📂 BÖLÜM 3: Yasaklar ve İş Yeri Açma Kuralları

14. Apartman dairesinde hastane, klinik veya eğlence yeri açılamabilir mi?
Hayır. Tapuda konut (mesken) olarak kayıtlı yerlerde kat malikleri kurulu oy birliği kararı alsa dahi hastane, dispanser, klinik veya sinema gibi yerler kesinlikle açılamaz (Madde 24/1).

15. Apartmanda dükkan, kuaför veya yazıhane (ofis) açmak için kaç imza gerekir?
Konut olan bir binada ticari dükkan, büro, kuaför veya kahve açılabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi şarttır (Madde 24/2).

📂 BÖLÜM 4: Genel Kurul ve Toplantı Yönetimi

16. Apartman genel kurulu yılda kaç kez ve ne zaman toplanır?
Yönetim planında başka bir zaman belirtilmemişse, kurul her yıl Ocak ayı içinde olağan olarak toplanır (Madde 29/1).

17. Acil durumlarda olağanüstü toplantı nasıl istenir?
Yönetici, denetçi veya maliklerin 1/3’ünün yazılı talebiyle, en az 15 gün önceden gerekçe bildirilerek her zaman yapılabilir (Madde 29/2).

18. Toplantı çağrısı komşulara kaç gün önce haber verilmelidir?
Toplantı tarihi, yeri ve gündemi ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az 7 gün olacak şekilde, maliklere en az 15 gün önce tebliğ edilmelidir (Madde 29/Son).

19. İlk toplantının açılabilmesi için kaç kişinin gelmesi gerekir?
Maliklerin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasının (salt çoğunluk) katılımı veya vekaleti şarttır (Madde 30/1).

20. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı nasıl yapılır?
İlk toplantıdan en geç 15 gün sonra yapılır. İkinci toplantıda çoğunluk aranmaz, katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (Madde 30/2).

21. Toplantıya katılmayan komşular alınan kararlara uymak zorunda mı?
Evet. Kurul kararları toplantıya katılsın veya katılmasın, dairesini sonradan satın alan yeni malikler dahil herkesi bağlar (Madde 32).

22. Apartman kararları nereye yazılır, sözlü karar geçerli midir?
Sözlü karar geçersizdir. Tüm kararlar noter tasdikli bir “Karar Defteri”ne yazılmalı ve toplantıda hazır bulunanlarca imzalanmalıdır (Madde 32/4).

📂 BÖLÜM 5: Oy Hakkı ve Vekalet Kuralları

23. Birden fazla dairesi olan kişinin kaç oy hakkı vardır?
Her kat maliki sahip olduğu her bağımsız bölüm (daire/dükkan) için ayrı bir oy hakkına sahiptir (Madde 31/1).

24. Çok dairesi olan biri tek başına tüm kararları belirleyebilir mi?
Hayır. Bir kişi binada ne kadar çok daireye sahip olursa olsun, tek başına kullanabileceği oy sayısı toplam oyların 1/3’ünü geçemez (Madde 31/2).

25. Bir dairenin eşler veya mirasçılar gibi birden fazla sahibi varsa nasıl oy kullanılır?
Ortak malikler kurulu takip etmek ve oy kullanmak için aralarından birini vekil tayin etmek zorundadır (Madde 31/3).

26. Kendisiyle ilgili bir konuda (örneğin ibra edilme veya maaş) yönetici oy kullanabilir mi?
Hayır. Alınacak karar doğrudan kat malikinin kendisini, eşini veya çocuklarını ilgilendiriyorsa o malik oylamaya katılamaz (Madde 31/5).

27. Toplantıya katılamayan biri başkasına vekalet verebilir mi, sınır nedir?
Evet. Ancak bir kişi 40 daireye kadar binalarda en fazla 2 kişiye vekil olabilir. 40’tan fazla dairelerde ise toplam oyların %5’inden fazlasını temsil edemez (Madde 31/Son).

📂 BÖLÜM 6: Yönetici ve Denetçi Süreçleri

28. Kaç daireli binalarda yönetici seçilmesi zorunludur?
Ana gayrimenkulde 8 veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması kanunen mecburidir (Madde 34/1).

29. Apartman yöneticisi kaç oyla seçilir?
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından mutlak çoğunluğuyla (yarısından bir fazlası) seçilir. İkinci toplantıda bu kural esnemez (Madde 34/4).

30. Malikler toplantıda yönetici seçemezse ne olur?
Anlaşma sağlanamazsa, her malik Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak binaya mahkeme eliyle bir yönetici/kayyum atanmasını isteyebilir (Madde 34/6).

31. Mahkemenin atadığı yönetici hemen görevden alınabilir mi?
Mahkemece atanan yönetici, kat malikleri kurulunca haklı bir sebep gösterilmedikçe 6 ay boyunca değiştirilemez (Madde 34/Son).

32. Yöneticinin resmi olarak temel görevleri nelerdir?
Kurul kararlarını uygulamak, binayı sigortalamak, defter tutmak, işletme projesi hazırlamak ve aidat borçlularını icraya vermektir (Madde 35).

33. İşletme Projesi (Yıllık Bütçe) nedir, itiraz süresi kaç gündür?
Yöneticinin hazırladığı tahmini bütçedir. Maliklere tebliğ edilen projeye 7 gün içinde yazılı itiraz edilmezse kesinleşir ve icra takibine esas olur (Madde 37).

34. Yönetici kendi kusuruyla apartmanı zarara uğratırsa ne olur?
Yönetici maliklere karşı bir “vekil” gibi sorumludur. Kendi hatasından doğan zararları tazmin etmekle yükümlüdür (Madde 38).

35. Yönetici komşulara hesap vermek zorunda mıdır?
Evet. Yönetici, her olağan toplantıda maliklere o yıla ait gelir, gider, borç ve kasa durumunun hesabını net olarak vermek zorundadır (Madde 39).

36. Apartman yöneticisi aidat öder mi?
Yönetim planında veya sözleşmesinde aksine hüküm olmadıkça, yönetici apartman aidatının yarısından (%50) muaftır (Madde 40/1).

37. Denetçi kimdir ve raporunu ne zaman sunar?
Yöneticiyi denetlemek için çoğunlukla seçilen kişidir. Denetçi, her yıl Ocak ayındaki olağan toplantıda resmi raporunu kurula sunar (Madde 41).

📂 BÖLÜM 7: Mantolama, Kombi ve Yenilikler

38. Apartmanda mantolama (ısı yalıtımı) kararı kaç oyla alınır?
Mantolama ve dış cephe yenileme kararı, maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla (salt çoğunluk) alınır. Azınlıkta kalanlar da masrafa katılmak zorundadır (Madde 42/2).

39. Merkezi ısıtma sisteminden bireysel kombiye geçiş için kaç oy gerekir?
Toplam inşaat alanı 2000 m² ve üzeri olan binalarda kombiye geçiş ancak kat maliklerinin oy birliği kararı ile mümkündür (Madde 42/4).

40. Apartmana lüks havuz veya lüks spor salonu yapılıyorsa masrafa katılmak zorunlu mu?
Hayır. Ortak alana lüks ve çok masraflı yenilik yapılıyorsa, istemeyen malik başlangıçta gidere katılmaz. Sonradan kullanmak isterse payını öder (Madde 43).

41. Engelli rampası veya engelli asansörü yapılmasına komşular engel olabilir mi?
Hayır. Engelli maliklerin yaşamını kolaylaştırıcı düzenlemeler, engel olunmaksızın en geç 3 ay içinde yapılmak zorundadır (Madde 43).

📂 BÖLÜM 8: Yönetim Planı, Mahkeme ve Tahliye

42. Yönetim Planı nedir ve nasıl değiştirilir?
Apartmanın anayasasıdır, tapuda kayıtlıdır. Maddelerinin değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5’inin kabul oyu şarttır (Madde 28).

43. Aidat ödemeyen veya huzur bozan komşunun dairesi elinden alınabilir mi?
Evet. Ortak yaşamı çekilmez kılan malikin dairesi, diğer maliklerin çoğunluk kararı ve mahkeme hükmüyle zorla satın alınarak elinden alınabilir (Madde 25).

44. Haksız alınan bir apartman kararına karşı nereye başvurulur?
Kanuna veya yönetim planına aykırı karar alındığını düşünen her malik Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kararın iptalini isteyebilir (Madde 33).

45. Apartman kararının iptali için dava açma süresi ne kadardır?
Toplantıya katılanlar için karar tarihinden itibaren 1 ay; katılmayanlar için öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay (her halükarda 6 ay) içinde dava açılmalıdır (Madde 33/Süre).

46. Bina tamamen yıkılırsa veya kamulaştırılırsa kat mülkiyeti ne olur?
Bina yok olduğunda kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer ve mülkiyet arsa payı oranında adi ortaklığa dönüşür (Madde 47).

47. Apartman borçları nedeniyle binanın ortak mallarına haciz gelebilir mi?
Evet, apartmanın üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle ortak yerler (örneğin kapıcı dairesi) üzerine borç oranında haciz konulabilir.

48. Yönetim planında “Evcil hayvan beslenemez” maddesi varsa ne olur?
Bu madde tüm malikleri bağlar. Mahkeme kararıyla evcil hayvanın tahliyesi istenebilir (Madde 28 yollamasıyla).

49. Yöneticinin istifa etmesi durumunda süreç nasıl işler?
Geçici olarak denetçi veya maliklerden biri çağrı yaparak en geç 15 gün içinde olağanüstü genel kurulu toplar ve yeni yönetici seçilir.

50. Sitede/Toplu yapılarda genel kurul kaç yılda bir yapılır?
Toplu yapılarda (sitelerde) yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, genel kurul toplantıları en geç iki yılda bir gerçekleştirilir.